「金融機関攻略⑥」スルガ銀行編

不動産投資の世界に関わっていてスルガ銀行を知らない人は居ないと思いますが、駿河平という静岡県の東部に本拠地に置く地方銀行ながら、全国に支店を持ち、個人向けのアパートローンで業績を伸ばしている地方銀行です。

銀行の利益水準は極めて高く、海外の機関投資家からも、地銀の枠には収まらない存在として、スルガ銀行とその他地銀は分けて評価されています。スルガ銀行のアパートローンを積極的に使っていくべきだと考えなければいけない点はありますが、スルガ銀行の特徴を紹介したいと思います。

1.スルガ銀行の特徴

スルガ銀行の1点目の特徴は、多くの銀行が躊躇するような不動産物件でも積極的に融資を行っている点である。
かつては築古の木造物件にも融資をしていたが、最近はRCと重量鉄骨までしか貸し出しをしていないことがあったが、他行との違いは耐用年数の考え方で、属性が良ければ耐用年数越えた融資を頻繁にすることです。

重量鉄骨物件は耐用年数が34年のため、築25年だと通常は9年しか融資を出さない想定で計算する銀行が多いですが、融資期間が9年だとキャッシュフローが出ないので、貸し出すことは出来ないという結論になるわけだが、スルガは耐用年数を無視して25年や30年の融資を組んでくれることです。

RCも同様で、築25年の物件の残存年数は 47 – 25 = 22年 となるが、25年や30年など長い期間で融資をしてくれる。
融資期間が長くなると、その分銀行への返済が減るのでキャッシュフローは増え、支払総額が多くなる点と元利均等での返済が進みづらくなるが、キャッシュフローの方を優先したいと考える人の方が多いでしょう。

逆に言うと、利回りが低くても融資期間の長さによりキャッシュフローが出てしまうことになるので、この点は注意が必要です。
2点目の特徴は、審査がとにかく早いことで、メガバンクや信金が1ケ月以上かけて仮審査を通すところ、早ければ3営業日で評価を出してしまうこともあり、このスピード感についていける金融機関はノンバンクぐらいしかなく、融資付け順に買主を決定する物件などにおいては、スルガ銀行を使う人に勝つことは難しいのが現実です。
3点目の特徴は金利が高いことで、原則的に4.5%の変動金利からスタートすることになっており、優遇金利は存在しません。

昨今の低金利下の状況においては異常とも言えるほど高い金利だと言え、かつては購入後1年間後以降にアパートローンの金利交渉に応じてくれる場合も多かったが、最近は断われれる人が多い状況のようです。
スルガ銀行の特徴をまとめますと、属性重視で異常な早さで審査を通してくれますが、金利が4.5%と高いということです。

2.スルガ銀行利用のポイントは

良い不動産物件の購入競争が激しい昨今においては、スルガは決して無視できない存在であり、スルガ銀行で融資を受けるべきかどうかと言うと、他行でも融資可能な物件ならば積極的に使って良いと思います。

審査が早い点と全国の主要都市をまかなえる点を最大限利用して、購入するということで、不動産投資はやってみないと始まらない部分があるので、金利1%台のメガバンクで良い物件を最初から買うのがベストですが、不動産投資はそうそう上手くスタート出来ないことが多く、もの凄く条件が良い物件があるがスルガ銀行のアパートローンしか使えないとすれば、躊躇なくスルガで融資を付けて買うべきだと思います。

ただし気を付けるべきなのは、彼らは属性を重視して融資をしているという点で、スルガ銀行のこの行為自体は、我々不動産投資をしている者にとって必ずしもデメリットになるわけではないです。

変わった物件も属性次第で買えてしまうことになる点が問題であり、例えば年収が1,000万円以上あれば、利回り10%で築20年の鉄骨物件も耐用年数オーバーでスルガ銀行が融資をしてくれるだでしょう。

しかしながら、こんなに収益性が低く積算も出ない物件を購入してしまっては、売却も借り換えも出来なくなってしまうので、スルガ銀行で融資が付くからと、安易に買い進めてしまうのは、新築の区分マンションをノンバンクで買い進めるのと大差なく、リスクを抱えることになります。

いずれ発生する家賃下落時にはかなり困ることになることが想像でき、スルガ銀行を使う際は、積算が出ていて収益性が高い物件を買うことが重要な点です。
スルガ銀行のアパートローンを使うと審査スピードは格段に早い。これは即ち、市場に稀に出て来る良い物件を購入できるチャンスが極めて高くなるということなので、その優位性を最大限に活かして、割安な物件を購入するという意識でいることが重要です。

せっかくスルガに高い金利を払うのですから、利回り10%前後では意味がありません。エリアにもよりますが、最低でもRCで11%以上の投資案件を目指すことが必要です。

スルガだから簡単に買えると考えるのではなく、スルガを使うのだから競争の激しい割安な物件を買うという意識をもたなければ、のちのち痛い目に合い支払い不能になる可能性が高いと思われます。

まとめ

スルガ銀行で不動産投資をすることはメリットとデメリットは紹介してきたとおりですが、不動産投資では、融資までのスピードが重要であるが金利も高いので利益が出るかよく検討し利用することが必要となります。

 

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名前:山内祐太郎
1985年生まれ福岡県出身

保有資格
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー2級
インテリアコーディネーター

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