「金融機関攻略②」都市銀行(メガバンク)から融資を受けるためには!

 

不動産投資を始めるには、メガバンクいわゆる都市銀行で融資をしてもらい物件を買うのがベストな選択肢です。
メガバンクは融資審査が厳しいと言われるので、どのように融資を受けるかについて紹介したいと思います。

1.メガバンクとは

メガバンクとは何なのかの明確な定義はありませんが、全国に展開している預金残高が極めて大きい都市銀行のことを指す言葉として使われています。

一般的にメガバンクというと、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3行をいうことが多いです。更にこれに加えてりそな銀行と埼玉りそな銀行を加えて言う場合もあります。

2.メガバンクの紹介

みずほ銀行は元々第一勧業銀行、富士銀行、日本興業銀行が母体になっていることもあり、メガバンクで唯一全都道府県に支店がある銀行です。政府系金融機関を除くと、日本で唯一名実ともに全国展開している金融機関です。不動産投資への融資はすごく積極的だとは言えないが、居住地と物件が離れていても融資審査をしてもらえるのが特徴です。

三菱東京UFJ銀行(MUFG)はメガバンクの中では格が一番上の銀行です。三菱UFJ銀行は、秋田、島根など一部の都道府県には支店がありませんが、それ以外は全国に支店網を展開しています。金利は概ね低く1%台前半も出ることがあります、審査はメガバンクで一番厳しく時間も掛かります。

融資を申し込んで仮審査が降りるまで1か月以上かかることはザラで、色々な書類を求めてくることも多いです。アパートローンなどの定型化した不動産投資用の商品はなく、都度審査を個別に行う形をとっています。

三井住友銀行(SMBC)は三菱東京UFJと同様、一部の県で支店がないですが、ほぼ全ての都道府県に支店があります。収益物件への融資には積極的で、時代の変遷により出やすい時期と出にくい時期はあるものの、メガバンクの中では常に会社員不動産投資家に貸し出しを行っている銀行です。年収が高く属性が良ければ是非使いたい銀行です。

りそな銀行は前記の3つのメガバンクと比較すると最も未出店地域が多く、関東圏、中部圏、関西圏の主要都市部のみ出店している銀行です。
東北、北陸、山陰、四国、九州には支店がなく、以前はあまり積極的に不動産への融資は行っていませんでしたが、最近ではアパートローンを積極的に売り出している銀行の一つです。
こちらも三井住友銀行(SMBC)と同様で属性が良ければ是非利用したい銀行です。

3.メガバンクの特徴とは

メガバンクの最大の特徴はとして、融資エリアが広いことで、支店の出店状況は、融資エリアの広さに直接関係します。
メガバンクは融資可能エリアが、地域社会の発展を目的に設立されている地銀や信金などに比べて極めて広いのが特徴です。

また、金利も相対的に低く、1%台はおろか0%台で引いている人も存在します。
メガバンク全行で共通しているのは、融資審査がかなり厳格で審査に時間がかかる場合が多いことです。
申し込んでから仮審査が完了するまでに、1ケ月以上かかることもザラで、メガバンクは、融資基準が厳しいものの、金利水準が相対的に低く融資エリアが広いことが利点です。

行員は概ね優秀な人が多く、管理職になれば年収は1,000万円を超えることも多いです。
それゆえ、金融機関の中でも別格な存在としてプライドを持っている人達が多く在籍しています。

資金調達の方法も多様で、POといわれる公募増資や社債の発行、証券化などを組み合わせた複雑な資金調達にも対応してくれます。
不動産投資に積極的なメガバンクも存在しますが、事業融資の金額が他の地銀や信金と比べて桁違いに大きく、地銀や信金などと違い、数億円程度の収益不動産への融資が、絶対額の大きさから銀行内で特別視されることはありません。

4.メガバンクでフルローンやオーバーローンはできるのか

メガバンクも他の金融機関と同じで物件価格の70%から90%程度の融資金額になることがほとんどです。
メガバンクは今でもフルローンやオーバーローンを出しているといわれますが、メガバンクでは属性次第でいつでもフルローンを出しているが、それは一般的な話ではないということのようです。

出にくいと言われている時代でも、フルローンは常に出している状態ですが、同時に厳しい制約も常に存在しています。
例えば、貯蓄が2億円ある人が5,000万円の物件を持ち込んでも、その物件の収益性がメガバンクの融資基準にたとえ合致したとしても、普通の人が持ち込むと70%程度の融資額にしかならないのです。

しかし貯蓄が2億円もある場合は、フルローンが出る可能性が極めて高いでしょう。
融資の条件やフルローンが出るかどうかは、借主の属性や資産額による影響が大きいのが特徴です。

これはメガバンクに限った話ではなく、極めて特殊な属性の人を含めて、フルローンが出るか出ないかは、時期やその時々の支店の状況なども融資金額の多寡に大きく影響を及ぼすことになります。

どうしても貸出金額の数字を作りたいと考える支店があれば、通常よりも融資金額が伸びるようにしてくれる可能性もあるからです。

まとめ

まとめますと、メガバンクでも、融資額の割合や条件は、普通の会社員でも、メガバンクから融資を受ける方法はあります。

年収500万円程度でもメガバンクでオーバーローンを受ける事例もありますし金利が1%を切る又は1%台前半で、全国の物件を購入している場合もあります。
不動産投資を始める際は時間的な余裕を持ちながらメガバンクを優先順位1位で調整してみましょう。

 

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名前:山内祐太郎
1985年生まれ福岡県出身

保有資格
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー2級
インテリアコーディネーター

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