知っておきたい3種類の不動産投資物件!新築・中古・競売の購入方法

世の中に出回る不動産投資物件は、主に

新築、中古、競売の3種類。

それぞれの特徴、購入方法、価格と手数料、

不動産投資物件として魅力的かどうかを

解説します。

「新築」不動産投資物件の購入方法

新築物件とは、更地に一から新しく建物を建てて

未使用状態で販売される不動産物件のことです。

 

通常、新築の不動産物件は、建物を建てた建築主

(別称デベロッパー)から買うことができます。

 

建築主の契約している販売代理会社からも

購入可能です。

 

新築の不動産投資物件は、デベロッパーからの

ダイレクトメール・ちらし、新聞、ネット広告、

不動産物件情報誌などで探すことができます。

 

新築物件は直販なので、ショールームや

販売展示場などで購入します。

 

新築物件は通常、市場適正価格で販売され、

手数料はありません。

 

不動産投資物件として「新築」は魅力的か?

不動産投資物件として新築物件を見ると、

お買い得なものはあまり多くはありません。

 

新築物件は、全く手を加えずに直ぐに入居できる

状態なので、余分な手間や出費がかからないのが

魅力です。

 

また、賃貸の不動産投資物件として利益率を

計算する場合、中古と違って改修費用を

算出しなくて済むのが利点。

 

利益率の予測と現実のギャップがあまりないから

です。

 

更に、新築物件は人気があるので、借り手が

見つかりやすいというメリットがあります。

 

しかし、市場適正価格で入手するということは、

お得な価格ではなく普通の価格で不動産投資物件

を手にいれるということです。

 

よって、儲けの利幅はそれほど期待できない                                                物件が多いのが現状です。

「中古」不動産投資物件の購入方法

中古物件とは、既に利用者や入居者が使用した

不動産物件のことです。

 

中古の不動産物件は、通常は持ち主が仲介を依頼

した仲介業者・不動産業者を通じて購入可能。

 

仲介業者・不動産会社の担当者や店頭、

ネット広告、不動産物件情報誌などで探すことが

できます。

 

中古物件の購入者は、購入代金の他に仲介業者・

不動産業者に仲介手数料を支払う必要があります。

 

不動産投資物件として「中古」は魅力的か?

不動産投資物件としての中古物件は、新築に

比べてお買い得物件や掘り出し物件が出回る

ことが多いのが魅力です。

 

中古物件は、優良物件かどうか見極めるために

ある程度の知識は必須。

 

改装する必要がある中古の不動産投資物件が

大半だからです。

 

その場合、購入価格に加え、細かい改装工事費用

や期間を算出する作業は必要不可欠。

 

改装工事費用の算出を間違うと、不動産投資物件

の利益率の予測が現実と違ってくるからです。

 

物件の欠陥を見落としていたり、間違って

実際よりも低く見積もったりした場合には、

利益率が下がります。

 

当初想定していたより利益が低くなるどころか、

最悪赤字になるケースも実際にあるので要注意。

 

ですが、中古物件の場合、思わぬ掘り出し物を

見つけたり、安い物件を低コストで改修をして

価値を高めたりすることも可能です。

 

そうすれば、中古物件は高い利益を上げる

魅力的な不動産投資物件となります。

 

中古物件の場合は、優良物件の情報をいち早く

入手することがとても重要です。

 

超優良物件の情報は、ネット上や仲介業者の店頭

などに掲載する前に、仲介業者が親しくしている

顧客にまず情報を流すことが多いです。

 

ですので、仲介業者の担当者から優良な中古物件

情報を貰えるよう、良好な関係を築くことを

おすすめします。

 

「競売」不動産投資物件の購入方法

競売物件とは、裁判所で競売にかけられる

不動産物件のことを指します。

 

主に、持ち主が破産して裁判所に差し押さえに

なった土地、建物、住居などの不動産物件です。

 

競売物件は裁判所が処分する不動産物件なので、

売主がいません。

 

競売物件は、最高裁判所のサイト(BIT)

裁判所の観覧室、一部の新聞・雑誌の

物件情報広告から入手可能です。

 

競売の購入方法は特殊ですが、一般市民も

参加することができます。

 

価格は非常に安い優良の不動産物件から

不良物件まで様々です。

 

不動産投資物件として「競売」は魅力的か?

 

競売物件は、いい物件であればかなりの

利益を生む不動産投資物件となります。

 

しかしながら、数少ない優良物件は人気がある上

専門業者や競売物件通の人々に流れがちです。

 

更に、競売物件は売主がいないという最大の難点

があります。

 

例えば、入居者がいた場合、立ち退き交渉は

購入者の管轄。入居者が居座ったら最悪です。

 

たとえ出て行ってくれたとしても、立ち退き費用

を負担する場合も少なくありません。

 

余計な出費が重なって高くつく上、交渉の時間や

労力も使うことになります。

 

また、後から重大な欠陥や問題点が見つかっても

全て購入者の責任になるのでやっかいです。

 

それでも、訳あり物件をうまく改修できたり、

処理に長けていたりすれば、優良物件に生まれ

変わらせることが可能です。

 

ですが、慣れない一般人にとって競売物件は

リスクが高すぎます。

 

よほど自信がない限り、購入を控えることを

おすすめします。

まとめ

不動産投資物件は主に「新築」「中古」「競売」

の3種類。

 

「新築」は、建築主から普通の価格で直販購入

するので不動産投資物件として魅力ある物件は稀。

 

「中古」は、仲介業者を通して購入。掘り出し物

を見つけたり、改装で物件価値を高めたりすれば

高い利益を生み出すことが可能。

 

「競売」は、売主不在の裁判所が処分する物件。

販売価格が安くても訳ありだったり、追加の

費用や労力がかかる事があるので素人に不向き。

 

ということで、不動産投資物件として一番の

おすすめは中古物件です。

 

仲介業者の担当者と良好な関係を築き、いち早く

優良な不動産投資物件の情報を貰えれば、

不動産投資で成功する確率がグッと高まります。

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名前:山内祐太郎
1985年生まれ福岡県出身

保有資格
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー2級
インテリアコーディネーター

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